ご年収1,000万円の方の実質年収を
1,200万円にするようなご提案です。
ご年収1,000万円の方の実質年収を
1,200万円にするようなご提案です。
昭和51年4月2日生。埼玉県出身。駒澤大学経済学部卒業。
スウェーデンハウス株式会社、武蔵コーポレーション株式会社を経て、現在に至る。
スウェーデンハウスでは輸入住宅のハウスメーカー営業として全国トップ10の販売実績とマネージャー職を経験。
武蔵コーポレーションでは、収益不動産会社の賃貸管理部門のマネージャー、同さいたま支店長を務める一方、金融機関との連携によりローン返済が困難になったアパートの再生業務に携わる。
2021年より、株式会社ソクガイの代表取締役に就任。
金融機関との連携に力を入れ、任意売却・相続案件等の早期現金化が必要な売主と買主となる会社経営者との橋渡しに尽力している。
といった問題を解消します。
個人名義で物件を購入し、減価償却費を計上することで、
物件価格の約15%を、毎年の収入（課税所得）から減らすことができます。
また物件を購入することで発生するリスク（家賃下落、入居率低下、修繕費の負担、売却損等）を
サブリースと買取保証で限りなく抑えた仕組みをご提供しております。
以下、詳細についてご説明させていただきます。
ご年収
1,000万円
所得税・住民税
150万円
社会保険
130万円
手取り額
720万円
ご年収
2,000万円
所得税・住民税
570万円
社会保険
160万円
手取り額
1,270万円
ご年収
3,000万円
所得税・住民税
1,090万円
社会保険
170万円
手取り額
1,840万円
上記に対して、不動産を活用して所得税・住民税を節税すれば、転職・昇給しなくても手取り額ベースでのご年収を
実際より数百万円高くする
ことが可能です。
家賃収入+売却益
家賃収入+売却益
+税メリット
不動産3,000万円の物件を購入すると
4年間で400万円の節税ができます。
税メリット以外に家賃収入も毎年入るため手取り額が ご年収1,200万円と実質同じになります。
さらに売却益を得られる可能性もあります。
①
突然の
退去
②
突発的な
修繕
③
価格減少に
よる売却損
税メリットがあるとはいえ、 それ以上の損失が出てしまう 修繕保証リスクがあるのが不動産投資です。そのため損が出づらい仕組みにすることが重要です。
退去がどんなに発生しても、銀行返済ができる家賃を保証
修繕がどんなに発生しても、全てサブリース会社が負担
仮に希望額で売却できなくても購入額の90%での買取を保証
お客様のご年収・ご希望の税効果についてお聞きいたします。
ご面談内容に沿って物件をご紹介いたします。
ご紹介物件から選定いただきました物件でお申し込みいただきます。
銀行への事前打診を済ませてからご契約を行います（③から2週間程度）。
所有権移転がされ所得税対策が開始されます（④から1カ月程度）。
※フルローン、金利3.6%、 期間35年を想定。銀行は必要に応じてご紹介します。
※紹介物件の平均利率から賃料を試算。
※サブリース賃料とは、弊社が常に入居を保証する形で変動なく賃料を支払うサブリース契約時のオーナー様の年間の収入です。 修繕等の費用も別途請求しません。当社では物件自体に利益を上乗せするのではなく、お客様の所得税が増えてしまう家賃収入から利益を取ることで、当社の利益を確保しつつ、お客様の効果を最大化できるようにしております。そのためサブリース契約は必須となります。
この物件の場合、建物 1,800万円（全体の60%、土地は減価償却対象外）を4年で償却するので、
収入からマイナス減価償費450万円/年（1,800万円÷4年）
■ 630万円に対しての税金
■ 260万円に対しての税金
95万円（146万円-51万円）
年収に応じた節税効果の高い物件を紹介しますので、ご年収が2,000万円の方は、200〜300万円、3,000万円の方は300〜500万円程度の税効果のある物件をご紹介いたします。
40代・男性
保険代理店勤務
（個人事業主）
H.Kさん
保険代理店に勤めており、事業所得での収入が5,000万円のため、中古車を使って毎年2,000万円の経費計上を行っていた。
しかし駐車場代・保険料・リセールを考えると支出も多く、また毎年売却をする手間も、その度に計上する利益を考えると、手間の割に税金対策になっていないのでは？と疑問を持っていたので、不動産での節税に興味を持った。
とはいえ不動産投資のリスクも聞いていたので、紹介された仕組み（出口戦略や保証等）を聞いて良いと思った。
また車と同様、フルローンで購入できたので、自己資金の面でも取り組みしやすかった。
30代・男性
経営者
Y.Hさん
会社が軌道にのり、役員や社員の給与と自らの役員報酬のバランスを考え、2,000万円から3,000万円に増やさざるを得なかったが、個人の所得税も馬鹿らしかったので不動産での節税に興味を持った。
高円寺駅から徒歩圏内という立地の良さと、新築建替後のメリット（相場を上回る収益性）が見込めるため、購入を決めた。
自己資金よりも金利の低さを優先しており、その希望に沿った銀行を紹介してもらえたのも良かった。
50代・男性
経営者
K.Oさん
5年以上前からのお付き合いで、初めは不動産投資についての相談を考えていた。
その中で私の役員報酬と見たところ不動産投資で所得を増やすのも良いが、まずは所得税を圧縮するところから始めたらというアドバイスをもらい、所得税法やサービス内容、取り扱い物件の特徴を聞いて、毎年3億円分程度の物件を保有するようにし、現在も2,000万円以上の還付を受けている。
購入物件も10棟を超え、保有期間を超えた物件から売却も進めており、その全てが提案時の売却想定額を下回ったことがないので、仕入れに力を入れているのが良く分かる。
60代・男性
経営者
S.Wさん
会社契約の保険解約に伴い数年後の退職を検討していたが、役員報酬を低く設定していたため解約返戻金での益金と退職金での損金がバランスしないことが分かり、役員報酬を上げることにしたが個人での税率が最高税率になってしまうため、以前お話を聞いたことがあった加速度償却の話を再度聞くことに。
退職の時期、増やすべき役員報酬の額、それにより会社と個人でどれだけ税金を減らすかをきちんとシミュレートしてもらった。
また別法人で保有していた一棟マンションに担保余力があることに気づき、そちらを活用して諸経費を含む融資を受けることができた。
といった問題を解消します。
海外不動産を使った仕組みとどう違うのですか？
減価償却費を利用して課税所得を減らす仕組みは基本的には同じです。
海外不動産と違い、国内不動産の場合、売却時に損が出ませんか？
不動産投資なので海外、国内問わず損が出る可能性はあります。
日本の場合、人口増が見込めないため、不動産価格も下がるという考え方もあります。しかしながら、その点がリスクにならぬよう、減価償却後、弊社が90%で買い戻しても大丈夫と考える自信のある物件のみを取り扱っております。お客様側に物件価値の増減リスクがないような物件仕入れ力が、弊社の強みと考えております。
他社との違いはありますか？
ノウハウを多分に含みますので、面談の際に詳細をお伝えしますが、弊社はとにかく物件の仕入れに力を入れております。ご購入いただいた物件に対して、減価償却完了後90%で買取保証をするため、弊社の独自基準ですが、価値算定上5年後でも価値が落ちない、明らかに市場価格に比べて割安である物件等のみを仕入れております。それにより売却損が出づらいご提案を得意としています。
どの程度の規模の不動産を購入すれば良いのですか？
ご年収、節税したい額、投入して良い自己資金によって異なります。
ご年収3,000万円、納税額1,000万円だとすると、年間500万円程度の節税をご提案することが多いです。
その場合7,000万円程度の物件をご購入いただく必要があります。
都内の物件で、地価も高いエリアが多いですが、建物比率を高くすることができるのですか？
ノウハウになる部分なので、ご面談時にご説明をしておりますが、仮に税務調査が入ったとしても
当社の指定した方法で対応いただいた場合で節税効果を否認されたケースはありません。
物件自体に利益を上乗せしていないとのことでしたが、どこで利益を得ているのですか？
主に仲介手数料とサブリースでの利益になります。
他社さんでは物件自体に利益を上乗せする買取再販という形を取って物件の紹介をしておりますが、
当社では物件自体に利益を上乗せするのではなく、お客様の所得税が増えてしまう家賃収入から
多くの利益を取ることで、当社の利益を確保しつつ、お客様の効果を最大化できるようにしております。
銀行はご紹介いただけるのでしょうか？また自己資金はいくら必要でしょうか？
お客様の勤務先、ご年齢、ご年収、金融資産等によって、ご紹介可能な金融機関をご紹介させていただきます。
融資条件は様々で、割合は70-105%、期間は15-35年、金利は、1.2-3.3%が目安になります。
そのため自己資金数十万円で購入される方もいらっしゃれば、数千万円で購入される方もいらっしゃいます。
